Людмила Гребенщикова — Королева Инвестиций в Турецкую Ривьеру
«Инвестиции за рубеж» – звучит красиво и интригующе, не правда ли?
Сколько мы знаем историй об удачном и не очень опыте вложений нашими друзьями и знакомыми. Блогеры и активисты также с удовольствием рассказывают нам о возможностях иностранных приобретений. Однако на чем основан их опыт? Можно ли ему доверять голословно? Конечно, в этом вопросе следует обратиться к мнению профессионалов, цифрам и официальным отчетам. Но не меньшее значение имеет личность самого эксперта…
Людмила Гребенщикова – международный эксперт по недвижимости и инвестициям в Турцию с 24-летним опытом. Член правления Mayalanya Group. И самый авторитетный эксперт в Алании по инвестиционной политике в отношении граждан СНГ. К ее мнению прислушиваются крупнейшие сообщества бизнесменов из России, СНГ и Турции. Она также является советником Торгово-промышленной палаты Алании по вопросам инвестиций в сектор недвижимости иностранцами.
Мила Гребенщикова (как ее чаще всего называют в Турции) – медийная личность, опытный управленец, икона стиля, заботливая мама двоих детей и чуткая дочь пожилых родителей, которые, кстати, уже 10 лет счастливо живут рядом с ней в Турции.
Ее по праву называют «Королевой инвестиций» в турецкую Ривьеру. И в знак признательности заслуг нашей героини в 2022 году ее именем был назван крупнейший проект мультибрендового торгового центра в Алании…
— Мила, многолетний опыт в секторе зарубежных инвестиций, несомненно, вызывает уважение и доверие к Вашему мнению. Расскажите об основных изменениях инвестиционного спроса иностранцев в Турции за последние 15 лет и об их причинах.
— Конечно, с удовольствием. Я живу в Турции 24 года, но ключевые события рынка инвестиций в недвижимость пришлись именно на последние 15 лет.
Как вы знаете, до кризиса 2008 года россиянами и гражданами СНГ были активизированы процессы купли-продажи на мировых курортах. Люди приобретали объекты за границей вроде «дачи у моря». Некоторые инвесторы хотели приумножить свой капитал за счет сдачи в аренду. Поэтому владеть недвижимостью за границей постепенно становилось модно, чему способствовало лояльное к иностранцам законодательство Болгарии, Испании, Черногории, Хорватии, Англии, Чехии и Кипра.
Этот период стал точкой роста интереса иностранцев и к недвижимости в Турции. В первую очередь из-за принятия долгожданного закона, который снял запрет на приобретение турецкой недвижимости иностранцами. Даже трое- кратный взлет цен не смог охладить пыл россиян на покупку недвижимости в Турции, поскольку цена все равно была конкурентной, а законодательство защищало права иностранного инвестора не меньше, чем турецких резидентов.
Кризис 2008 года в России, который был связан с мировой рецессией, начавшейся с ипотечного кризиса в США, а также с резким падением цен на нефть с 147 $ до 51 $ за баррель, не снизил интерес к Турции. На фоне того, как в самой России кризис 2008 года спровоцировал остановку строек, панику среди дольщиков и стагнацию всего рынка, Турция по-прежнему привлекала россиян широким выбором объектов, лояльностью и безопасностью для инвестиций их сбережений.
2010 год в большинстве регионов Турции был годом распродаж готового жилого фонда. Застройщики переходили на новый уровень строительства премиальных жилых комплексов с богатой инфраструктурой. Появлялись новые игроки – выдача строительных лицензий по всей стране выросла на 64%. Все стремились занять лучшие земельные участки под большие проекты, которые продавались за живые деньги. Многие мои клиенты того времени попали в подходящий момент и смогли купить квартиры по очень привлекательным ценам. На сегодня их вложения уже окупились.
Далее рынок стал приспосабливаться к новым условиям. Законодательство Турции все более совершенствовалось и разворачивалось с правильной позиции к крупным иностранным инвестициям. Чего не скажешь о законодательстве ЕС, вводившего все больше и больше ограничений прав инвесторов из России. Для европейцев стало важным знать источник происхождения капитала, что остановило стройки русских инвесторов по всей Испании…
В результате, к моменту очередного спада рынка недвижимости в России в 2014 году, Турция имела репутацию надежного партнера. Напряженную ситуацию того времени, связанную с геополитическими факторами – санкциями, прекращением притока капитала, банкротством банков и нестабильностью валютных курсов – я переживала вместе с моими клиентами. Могу сказать, что непросто было всем, но надежная репутация и личный контакт с каждым из наших инвесторов помогли достойно выйти из сложной ситуации и даже повысить показатели доходности.
В 2014 году, после девальвации рубля, русскоговорящие инвесторы стали чаще покупать объекты для получения дохода. При этом покупатели изменились. Клиенты больше не ждали высоких прибылей от вложений в заграничные объекты – они рассчитывали хотя бы сохранить свой капитал.
В 2015 году Турецкая недвижимость (и жилая, и коммерческая) становится самым прибыльным инвестиционным инструментом. Рост цен на объекты в Алании превысил 20% за год. А в Стамбуле – на 53%! Было продано рекордное количество домов и квартир – 1,3 млн. Самыми популярными городами у покупателей жилья стали: Стамбул, Анкара, Анталья.
— Концептуальные жилые комплексы с инфраструктурой отельного типа стали входить в моду. И сейчас жить в доме с возможностями отеля 5* – это вариант нормы 90% иностранных инвесторов в Алании.
— В 2017 году строительный сегмент стал ориентиро- ваться на лидеров рынка, сократились выдачи лицензий на строительство, стоимость объектов повысилась. В третьем квартале 2017 года британская консалтинговая компания Knight Frank опубликовала глобальный индекс цен на жилье. Согласно отчёту, Турция заняла шестое место в мире по росту цен на недвижимость: с 2012 года цены выросли суммарно на 95,3%.
На протяжении последних пяти лет (2017-2022 гг.) цены на недвижимость в Турции неуклонно растут. В среднем стоимость квадратного метра в год здесь повышается на 20%. Обычно повышение происходит в 3 этапа (цена на кот- ловане, цена после продажи 30% объектов и цена на завер- шающей стадии строительства). Не стал исключением даже год во время пандемии. Так, в первом квартале 2021 года Турция заняла первое место в мире по темпам роста цен на жилье, согласно исследованиям Global House Price Index от консалтинговой компании Knight Frank.
Произошло это не только из-за удорожания строительных материалов, но также из-за политики правительства, которое ввело программу дешевого ипотечного кредитования для поддержки экономики в пандемию. Ставки на кредиты в национальной валюте впервые за 10 лет были снижены до 7–8% годовых. Спрос на внутреннем рынке значительно превысил предложение, и цены взлетели вверх.
Стабильно высокий уровень цен обеспечивал также постоянный спрос на объекты недвижимости иностранцами. Иракцы, граждане Ирана, России, Украины, Саудовской Аравии, Казахстана и Кувейта ориентировались не только на апартаменты для личного пользования, но также инвестировали в коммерческую недвижимость, земельные участки и строительство объектов с глобальной инфраструктурой (торговые центры, отели и т.д.).
Турецкое правительство спустя 15 лет по-прежнему защищает права частной собственности иностранцев наравне с резидентами своей страны, что неизменно привлекает инвесторов со всего мира. Граждане России традиционно входят в топ-3 покупателей турецкой недвижимости.
— В чем особенности роста спроса россиян на покупку турецкой недвижимости за последние 2 года?
— Вы правы, с 2019 по 2021 год интерес русскоязычных покупателей к покупке недвижимости в Алании вырос более чем втрое. Думаю, тут много факторов…
Во-первых, основные конкуренты Турции на международном рынке недвижимости – Испания, Болгария, Италия – закрыли свои границы во время первой волны пандемии. И они держат их на замке до сих пор, в то время как Турция сравнительно быстро открылась после первой волны COVID-19 летом 2020 года. Начиная с 2021 года Турция остаётся одной из немногих стран, куда можно прилететь без карантина, достаточно только ПЦР-теста.
Во-вторых, в Турции распространена онлайн-покупка недвижимости, поэтому те, кто готов к инвестициям, имели шанс совершать покупки дистанционно при физически закрытых границах.
В-третьих, развитие множества направлений удаленной работы и низкие цены на недвижимость, по сравнению с Европой, делают Турцию востребованной страной для комфортного проживания.
В-четвертых, для многих россиян становятся инте- ресными не только вложения в недвижимость в Турции, но и возможность получения вида на жительство. ВНЖ дает право на обучение детей и медицинское обслуживание, что оказалось очень актуальным в последние годы.
В-пятых, приобретение недвижимости в Турции на стадии строительства обойдется покупателям дешевле, нежели покупка готового жилья. Задачу упрощает повсе- местная и легкая в оформлении процедура рассрочки от за- стройщиков. Ее предлагают только на строящиеся объекты недвижимости или новостройку. Рассрочка дается без про- центов от 6 месяцев до 2 лет. Первоначальный взнос – 30% от стоимости недвижимости. Для оформления требуется только паспорт.
В-шестых, не менее интересна для инвестирования коммерческая недвижимость в Турции. Покупая несколько объектов, также можно получить ВНЖ или право на гражданство за инвестиции на всю семью. Но главное – это высокий доход. Вложения в правильную коммерческую недвижимость в Турции могут окупиться в течение 12 лет.
В – седьмых, в Турции местное население очень лояльно к иностранцам. Особенно на берегу Средиземного моря. В Алании целые районы говорят на русском языке, люди чувствуют себя комфортно в окружении своей ментальности, в родной культурной и языковой среде.
— Мила, вас называют «Королевой инвестиций» в турецкую Ривьеру. Ходят легенды о том, что счастливые покупатели – ваша визитная карточка и отличительна черта Mayalanya Group. В чем секрет вашего успеха?
— Думаю, в развитии личного бренда. «Мила Гребен- щикова» в Алании – не просто имя. Все чаще – это залог надежных инвестиций самого высоко качества. Гарант прозрачности сделки, внимания к каждой детали и 100% экспертности в мелочах.
Мне нравится создавать что-то новое, выбирать новое для себя направление. К примеру, клиенты Mayalanya Group при вложении в коммерческую недвижимость получают гарантированную аренду, чего нет нигде в Алании. Mayalanya Group – единственный застройщик, который с продажей коммерческого помещения берет на себя все хлопоты по поиску арендаторов, брендов, ремонту и оплате коммунальных счетов. Наш инвестор защищен даже от колебаний валют. А окупаемость его инвестиций наступает менее чем через 12 лет. Наши торговые центры Neva Outlet полностью соответствуют европейским стандартам, выгодно отличаются по расположению и проходимости, а также наличию магазинов мировых 51 брендов, среди которых Pull & Bear, Massimo Dutti, Nike, Zara.
Мне нравится быть первой в своем деле. Когда-то я ввела в Алании понятие такой услуги как «постпродажный сервис». До меня риэлторы действовали только по предписанным законом правилам, когда их обязанности перед клиентом завершались регистрацией следки.
Мне же всегда было не все равно, как сложится жизнь моего клиента в новой для него стране после сделки. Я ввела правило помогать ему и его семье. До сих пор мне и моим сотрудникам в Mayalanya Group всегда важно знать, как чувствует себя клиент? Доволен ли он расположением своей виллы или видом, открывающимся с его участка земли? Хорошо ли ему подобрали мебель и технику? Удалось ли ему устроить детей в сад, школу, университет? Как чувствуют себя его пожилые родители?
Мои клиенты – очень часто мои друзья и друзья моих сотрудников. 24/7 мы помогает каждому из них в решении любого вопроса в Алании.
Перфекционист по натуре, мне всегда искренне важно знать, что мой клиент получил свой кусочек счастья на Средиземноморской Ривьере, и это – первое правило «Королевы». (смеется)
Герой: Людмила Гребенщикова Сооснователь, член правления Mayalanya Group
Статья для Lux Magazine «Impulse life» (special edition volume #1)
Фото: из архива героя Автор: Виктория Замятина